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      土耳其房地產市場迅速發展解說

      自從土耳其新政以來，放寬了移民條件的土耳其，憑借著25萬美元起即可入籍的高性價比移民政策，開始進入中高凈值人群視野，收獲了大量關注和青睞，申請量不斷攀升，投資資金不斷涌入。

      土耳其的經濟在2019年第四季度同比增長6％，此前三個月期間向上修正了1.0％的增長，超過了市場預期的5％。這是自2018年貨幣危機后的經濟衰退的強勁反彈，家庭消費（6.8％對1.9％）和政府支出（2.7％對5.7％）強勁增長，固定投資下降幅度較?。?0.6％對-12.8％）。

      同時，凈外部需求對GDP產生了負面影響，出口增長了4.4％，而進口增長了29.3％?？紤]到2019年全年，經濟增長了0.9％，也超過了預期的0.6％。到2020年，政府預計今年和明年的經濟增長為5％。

      根據《交易經濟學》全球宏觀模型和分析師的預期，到本季度末，土耳其的GDP年增長率預計將達到5.10％。展望未來，我們估計土耳其的GDP年增長率在12個月內將達到4.20。從長期來看，根據我們的計量經濟學模型，預計土耳其的GDP年增長率將在2021年達到4.20％左右。

      國際數據顯示，在全球范圍內，土耳其是接受外商直接投資占比最高的國家之一。

      從2002到2018年這短短十六年間，外國公司在土耳其的數量增長了十倍有余！不難發現外商投資呈迅猛發展之勢從2010年到2019年，土耳其住房指數平均為77.06點，在2019年12月達到歷史最高點118.80點。

      根據Trading Economics全球宏觀模型和分析師的預期，到本季度末，土耳其住房指數預計將達到117.00點。展望未來，我們估計土耳其的住房指數將在12個月內達到122.00。

      從長期來看，根據我們的計量經濟學模型，預計土耳其住宅房地產價格指數在2021年將趨向于126.00點左右。

      伊斯坦布爾房產價格以2010年為100基點，2018 年底的房產價格指數高于300，房產8年內的房價漲幅高于200%，年化復合增長率為9.1%。

      根據土耳其房產銷售網站展示房產所得，伊斯坦布爾市區公寓均價在9000-17000/平米人民幣不等，靠近新機場附近的公寓均價在6500-9000/平米人民幣左右。


      隨著2019年劃上句號，關于多少人會買土耳其房產這一問題也終于有了答案，據土耳其國家統計局發布的房屋銷售統計數據顯示：2019年土耳其出售給外國投資者的房屋數量達到了45967套，相較于2018年的40044套，其數量上漲了15%。

      土耳其房產的大賣，相信與土耳其修訂的移民法規不無關系，從獲得土耳其護照的門檻從100萬美金下調到25萬美金，極大的刺激了包括中國人在內的買房者的購買欲。

      最近土耳其政府發布的該國投資入籍計劃的申請量：7個月里有將近25,000名投資者申請，這個數量震驚了移民圈。

增長態勢越來越快

土耳其投資入籍計劃：主申請人批準量

      近兩年，土耳其以其不可比擬的優勢，在眾多投資移民的國家中脫穎而出，它到底贏在哪里？下面就從移民政策、資金、投資潛力、護照福利等四個方面，為大家一一介紹。

      移民政策   ★★★★★

      土耳其購房入籍項目有明確的法案支撐，政府大力支持，已經有非常多的成功案例。土耳其護照的需求增長迅猛。匯豐銀行發布的數據顯示，2019年第一季度，外國人在土耳其購買的公寓總數達到1.34萬套，比去年同期增長82%。

      另外，土耳其購房入籍項目對于投資人的要求也非常低，無任何年齡、語言、經商背景及資質要求，甚至連無犯罪證明都不要。文件要求也極其簡單，只需要出生證、結婚證、戶口本、房產投資證明即可。

      移民資金 ★★★★★

      全家可獲得土耳其護照，注意，全家都能拿土耳其護照，跟其他購房移民項目拿永居身份不同，土耳其是一步到位拿護照，含金量更高！但是價格卻更低！

      我們跟目前市場上的一些護照項目做個對比，不難發現，土耳其護照的性價比簡直太高了。

      塞浦路斯的總成本是252萬歐元（折合人民幣約1971萬元），

      馬耳他的總成本是127萬歐元（折合人民幣約993萬元），
      安提瓜島的總成本是46.9萬美元（折合人民幣約330萬元），
      格林納達的總成本是42.5萬美元（折合人民幣約299萬元），
      圣基茨&尼維斯的總成本是49.4萬美元（折合人民幣約348萬元），
      多米尼加的總成本是26.6萬美元（折合人民幣約187萬元）。

      總體來說，在眾多購房投資移民類項目中，該項目投資金額處于較低水平；而在護照類項目中，這樣的低價優質項目更屬難得。更難得的是，只需要持有房產3年，就可以出售，全家人的護照都不受影響。

      投資潛力 ★★★★★

      按照土耳其當局發布的信息，2019年第四季度其經濟實際增速高達6%（環比增長1.9%）。其中，家庭最終消費支出同比增長6.8%，政府最終消費支出同比增長2.7%，商品和服務出口與去年同期相比增長4.4%……土耳其，已正式走出金融危機了。

      另外，據彭博新聞社（Bloomberg News）調研結果顯示：土耳其有望成為2020年經濟增長較快的國家！

      近年來，土耳其經濟的快速發展中，房地產行業保持了迅猛的發展勢頭，是土耳其經濟增長的重要動力之一。

      2019年，通過貸款購房的房屋銷售量增長了20.1%，達到332,508套房。僅在2019年12月，土耳其房屋銷售較上年同期大增近48%，達到約20.2萬套房，而向外國人出售的房屋銷售跳增16%，至5300套房。

      土耳其現有人口約8200萬，平均年齡31歲，人口增長率接近2%，有機構分析預測，土耳其到2050年的人口結構依然是增長型，人口紅利至少能釋放30年以上。巨大的人口紅利，使得土耳其本土住房需求旺盛！

      另一方面，作為移民凈流入大國，土耳其外來人口有著持續增長的趨勢，對房產的需求量也不斷上升。

      護照福利 ★★★★★

      免費醫療：土耳其公立醫院提供免費醫療，私立醫院政府承擔75％。土耳其擁有良好的醫療和健康條件，所有城市都擁有完善的醫院、診所和急救設施。根據世界衛生組織的統計數據，2014年土耳其醫療總支出占國內生產總值的5.4％，根據購買力平價計算，人均醫療支出為1036美元。土耳其的大多數醫院，無論是公立還是私立，在設備質量和專業水平方面都達到或超過國際標準。

      免費教育：土耳其施行從幼兒園到大學的免費教育，大學生每月400里拉補貼。目前，土耳其的學制為4-4-4，即小學四年、初中四年和高中四年。土耳其擁有6萬多所各類教育學校，其中包括近200所大學，著名大學有安卡拉大學、哈杰泰普大學、中東技術大學、比爾肯特大學、伊斯坦布爾大學、海峽大學、愛琴海大學等等。

      稅收優惠：土耳其目前企業所得稅相對較低，技術開發區、工業區和免稅區可享受稅收優惠和獎勵，包括企業所得稅的全部或部分免稅、社會保障福利和土地分配對雇主的補貼。

      通行便利：擁有土耳其護照，可以實現110多個國家和地區免簽或落地簽，同時也可以快速辦理美國E1、E2簽證，快速跳板美國。

      土耳其房產的優勢

      1.價格實惠：40萬美元在土耳其最大的城市伊斯坦布爾可以購買精裝美房，真正的拎包入住，省去不少裝修的麻煩。

      2.升值空間高：隨著房市逐漸回暖，現在是投資的最佳時機。

      3.出租收益高：房產出租收益率較高，特別是到了土耳其的旅游旺季，租金收益會更加可觀。

      4.永久產權：購買土耳其房產后，投資人將獲得房產的永久產權。

      5.獲得土耳其身份：根據土耳其政策，投資人購買不低于40萬美元當地房產，可以全家獲得土耳其護照。

土耳其投資入籍護照項目

      政策介紹

      ? 2017年5月，土耳其政府推出了一項具有里程碑意義的公民計劃，以促進外國投資。

      ? 該計劃為購買房地產或攜帶資本超過一定門檻的外國人提供獲得土耳其國籍的資格。該計劃最顯著的特點是，投資者不必居住在土耳其就能獲得土耳其國籍。
      ? 2018年9月，政府大幅降低了投資門檻，投資金額由100萬美元降至40萬美元，使其成為迄今為止世界上最具吸引力的公民項目。

超硬核的土耳其護照

      01.速進入美國的跳板——E-2簽證

      對于需要快速赴美的投資者來說，土耳其護照的特別之處就在這里展現了。土耳其公民具有資格申請美國E-2簽證（根據美國和土耳其政府簽訂的協定）。美國E2簽證，又叫協約國投資者簽證，1952年通過移民與國籍法后開始發放，是專為在美國投資經商的、與美國簽有貿易和航海條約國家的公民設立的臨時性非移民工作簽證。

      據統計，每年有大約500-600張E2簽證來自土耳其護照持有者，足以證明土耳其護照項目極受投資者熱捧。

      E2簽證的優勢

      ? 高效審理，美國E-2簽證通常用時3個月

      ? 投資人可攜帶配偶和21周歲以下的受養子女
      ? 投資人的配偶可申請在美國境內任何地方就業
      ? 投資人的受養子女可在美國境內任何地方求學
      ? 投資人及其家屬可在美國境內居留而無須針對全球收入報稅
      ? 只要商業活動持續滿足相關要求，投資人即可續簽美國E-2簽證并在美國居留

      02.申請英國永居的快捷通道

      土耳其國籍便于申請英國身份是有歷史淵源和法律依據的。根據1963年土耳其和歐洲經濟共同體（ European Economic Community）的《安卡拉協議》，土耳其公民可以依法申請土耳其商務人士簽證與土耳其工作人員簽證。

      1973年，英國成為歐洲共同體協會協定（ECAA）簽約國。根據歐洲共同體協會協定承諾，英國將為土耳其籍人士提供定制化居留類別。

2018年7月6日，英國修訂了移民法，規定土耳其國籍的人可以到英國工作或者做生意，在英國居住滿5年，滿足一定條件之后，主申請人和全家可以申請英國永居。也就是說，ECAA商務人士和ECAA工作人員及其家人可以申請英國永居。

      03.投資穩妥 房市看好


      資產保值增值也是中國海外投資移民者考慮的重要因素之一。土耳其是全球第十六大經濟體，是歐洲最熱門的房地產市場之一。


      2010年至2018年期間，土耳其房價持續上漲，全國房產均價上漲2.5倍，而核心城市伊斯坦布爾更是上漲3倍，成為全球房價增長速度最快的第十大城市；今年1月，土耳其各個城市住宅租金價格同比去年增長了4.6%。土耳其蓬勃發展的房產市場聚焦了全球越來越多投資人的關注。


      而房地產是土耳其的支柱產業，基建投入從2008年的2000億總量到2018年的1.2萬億，10年間上漲了6倍之多，土耳其是最有潛力的新興國家之一。土耳其的房地產行業正處于快速發展的階段。

      04.政府支持 服務完善

      隨著土耳其項目的開展，土耳其駐中國大使館的服務愈發完善，現在可以足不出鏡，在土耳其駐北京、上海、廣州使館和領館辦理土耳其購房和入籍的委托書（POA）。

      根據使館回復，申請人可以到就近的使館或領事館申請簽署POA，但是要提前預約并帶上相關文件。

      大大方便了沒有時間出國的客戶：既不用去土耳其本土做POA公證了，也不用去香港做POA海牙認證了，同時在花費上也省了很多（土耳其做POA需要大約4000里拉，香港做海牙認證要5000多港幣）。目前我們已經有申請人成功的在國內的使館辦理了POA，由于準備充分，辦理十分順利。

      需要注意的是：因為這份文件非常重要，所以在做之前需要申請人知曉POA的內容，使館的官員會就POA的內容對申請人進行提問，只要申請人之前了解過POA 的內容，都沒有問題。使館提供中土翻譯，目前暫不收取翻譯費，真的是為國內的申請人提供了非常多的便利?。?！

      以上，即使不談土耳其未來的房價是漲是跌，土耳其本身作為連接亞洲和歐洲的中間橋梁，其房產依然帶有投資屬性。對比一些相當多的房產投資項目，有語言要求，或者直接把錢全部捐掉，土耳其護照的購房移民，購買25萬美元以上房產即可入籍，成本低。