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      全球經濟動蕩時期非常重要的資產，就是房子。買房的話題大家都很關心，現在房價很貴，很多人都覺得有泡沫。但是呢，盡管有泡沫，房價還在漲，房地產調控很嚴，房價還是很堅挺。這就讓人疑惑了，這房價的泡沫怎么這么堅挺，房子還能不能買？海外房產投資為什么不斷受到富人追捧？

      關于這個問題，只需要反問自己一個問題，就清楚了。如果一個典型的家庭，房子在家庭財富中占多大比重，知道嗎？海外房產對于高層次投資者的收益比有多大？

      這個問題的答案，會隨著家庭情況不同而不同，根據發布的一份報告，《城市家庭財富健康報告》，城市家庭的平均房產價值為125萬元，而其他所有資產的總和為37萬元，這其他資產包括現金，存款，股票，債券，基金，保險，黃金，外幣，工商資產等等。

      也就是說，對一個平均家庭而言，房產的總市值超過其他所有資產的總和的3倍還要多，大約是3.4倍。



      我們先來看看國際經驗，看看在國際比較的意義上，中國的房子到底有多貴。我們來看一世界上的一些高房價城市，里面有三個數，分別是城區房價，城市郊區房價成交，和房價收入比。一看之下，你可能會大吃一驚。原來北京、上海的房價這么貴，這就解釋出了為什么高收入人群大多選擇海外購房投資了。

      比如說，北京上海城區的好一點房子，單價大概在10萬左右，折合美元大概1.5萬。世界上哪些城市的房價和這個差不多呢？有很多，倫敦、紐約、東京、首爾、新加坡等等都在榜單上。

      房價最高的還不是這些，而是摩納哥和香港，摩納哥房價是北京的四倍，香港房價是北京的兩倍。經過分析這兩個城市，都是氣候不錯，又是避稅天堂，富人高度聚集，這些富人就把房價買起來了。


      我們還是發展中國家，收入低很多，怎么能跟這些國家比房價呢？看房價收入比的話，我們比人家高太多了，高一倍都不止。北京上海是40多倍，倫敦、新加坡、首爾只有20倍出頭，紐約就更低，只有12倍。這種情況下，怎么能說北京上海房價不貴呢？

      印度最大的城市孟買，房價也很貴，城區的均價達到7000多美元。這7000多美元，是孟買城區的均價，富人區可以達到10000多美元，最貴的地方可以達到20000美元。這個房價水平，和北京上海也差不了多少了。

      所以說，印度的平均收入水平雖然很低，但是房價也是很貴，房價收入比也很高。根據統計，孟買的房價收入比高達43，與香港、北京、深圳接近，領跑全球。

      孟買的房價為什么這么高呢？道理很簡單，就是印度雖然人均收入低，但是人口基數大，而且貧富差距也很大，有很小比例的人其實很富有。不要小看這很小比例的富人，雖然比例小，但是人口基數大，總量并不小。而且呢，這些富人很多都聚集在孟買。只要很少比例的富人，就可以把房價買得很高。


      孟買的例子告訴我們，決定房價水平的，并不是平均收入，而是頭部收入，是買得起房子的人的收入水平。這樣一來就明白了，國內的富人也很多，比印度要多很多，以前又不限購，這些人就把大城市的房價買起來了。

      進一步講，這個房價收入比，其實是一個誤導性很強的概念，因為這個概念隱藏著一些不切實際的假設。比如說，用房價收入比衡量房價高低，實際上暗含著這樣一個假設，就是只要你有平均收入水平，就可以買房，其實不是這樣的，大城市的房子只有中高收入的人才買得起。

      在主要國際大城市，都是只有一半的人有房子，另一半的人是要租房子住的。所以，如果你一定要要算房價收入比，不要用平均收入，而是要用中高收入。

      以上列舉了主要國際大城市的住房擁有率，會發現其實都挺低的，很少超過50%。大城市競爭都很激烈，人口流動大，很多人買不起房子的。所以，用平均收入計算房價收入比，誤導性是很大的。

      簡單概括一下，剛才說的道理，是中高收入人口，特別是富人推高了房價。這個不是個別現象，而是普遍現象。

      實際上，全球的富人，都是喜歡買房子的。這個話不是亂說的，而是有數據支撐的。根據發布的2019年世界財富報告《The Wealth Report 2019》，全球高凈值人群（凈資產超過3千萬美元，不包括自住房產）平均21%的資產投資于房產，僅次于股票的27%。

      但是呢，剛才的房產占比21%不包括自住房產（自住型房產：第一套、第二套房產），自住房產在總財富中的占比達到32%。如果放在一起考慮自住房產的話，房產在總財富中的占比達到46%（32%+68%*0.21），遠超過股票的18%，更遠遠超過債券的13%。所以說，房產在富人的財富配置中，占比是最高的，遠超過股票和債券。

      可以看到，對于各地的富人而言，不管是歐洲、北美、亞洲，還是其他地方，房產都是占比最高的資產，遠超過股票和債券。


      另外根據統計，全球富人平均有3.6套房產（包括自住和投資）。其中亞洲有3.9套，歐洲有3.4套，北美有3.2套。看起來，買個3-4套房子，是各地富人共同的行為模式。


      所以，從富人的資產配置上看，富人都喜歡買房子，就推高了房價。當然，我們說富人喜歡買房子，并不是說其他人不喜歡買房子。而是說，富人財富總量大，在資產配置的時候沒有財務約束，主要考慮風險和回報。而中低收入家庭的錢少，買了套房子可能就沒錢了，這時候的資產配置，不完全反映風險和回報的權衡，而更加反映財務約束。

      那么，富人為什么喜歡買房子？答案很簡單，因為從長期看，房子保值增值的效果是最好的。根據一份最新的研究，在過去一個半世紀里，房子是最好的投資品。

      為什么這么講？首先，住房的回報率很高，達到6.6%。在所有主要資產中，這是最高的，只有股票比較接近，達到4.6%，比房子少了2個百分點，為了強調這兩個百分點，也可以說，股票的回報比房子少了30%。

      剛才說的這些數字，都是扣除通脹以后的實際回報，不扣除通脹的話，房子有10.6%，股票有8.6%。看了這樣的數字，從長期回報的角度，富豪們為什么買房子其實就很顯然了。


      不僅如此。海外房產不僅回報率高，風險還很小。比如說，經濟形勢不好的時候，股票的價格大幅縮水，富豪們的財富也因此縮水。但是房子的價格，即便在經濟蕭條的時候，也相對堅挺，比股票穩定很多，能夠幫富豪們保持身價。有了這個原因，海外房產就更加有吸引力了。

      可以說，數據包含了過去很長時間的，主要發達國家的主要大類資產的回報，時間跨度很長，覆蓋國家很多，資產類別也很全。所以，這個數據是很全面的數據，很權威的數據，不是片面的數據。

      說到這里，我們就不難理解，為什么富人們爭先恐后買海外房產，特別是豪宅了。事實上，我們可以再換一個角度來說。在發達國家，房產占國民財富的一半左右，占比非常大。富人如果不買房子，買什么呢？很難有足夠的資產來儲存財富。

      全世界的富人都把房產作為財富配置的首選，背后的原因，是房產的回報率高，而且風險低。