7月31日,政治局會議剛剛傳遞了“堅決遏制房價上漲”的重磅信號,
深圳樓市調(diào)控就在同一天再度升級。繼深八條以后,深圳針對當前市場上存在的假離婚購房、投機炒房等市場亂象再度出手嚴控,似乎要把房地產(chǎn)市場的投機投資的漏洞全面堵死。
一.深圳出臺最嚴樓市新政
7月31日,深圳發(fā)布《關(guān)于進一步加強房地產(chǎn)調(diào)控 促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》。
1.暫停法人單位購買住房
通知發(fā)布之日起,停止辦理企事業(yè)單位、社會組織等法人單位購買新建商品住房和二手住房網(wǎng)簽手續(xù);通知發(fā)布之日前已辦理網(wǎng)簽的,可繼續(xù)完成交易。
數(shù)據(jù)顯示,2017年全年,深圳全市公司購買新房785套,占新房總成交的3.05%,同比提高0.92個百分點。手握大量資金的買家往往通過注冊多個公司參與搖號,增加購房成功率,對真正有買房需求的個人是一種擠壓。
2.商務(wù)公寓5年內(nèi)限售
各類新供應(yīng)用地(含招拍掛、城市更新、征地返還用地等)上建設(shè)的商務(wù)公寓一律只租不售且不得改變用途。企業(yè)整體持有年限與土地出讓年限應(yīng)當一致,對外出租單次租期原則上不超過10年。
通知發(fā)布之日起,個人、企事業(yè)單位或社會組織等法人單位新購買的商務(wù)公寓,自取得不動產(chǎn)權(quán)登記證書之日起5年內(nèi)禁止轉(zhuǎn)讓。通知發(fā)布之日前已辦理網(wǎng)簽但尚未取得不動產(chǎn)權(quán)利證書的,不在禁止轉(zhuǎn)讓之列。
3.商住房3年內(nèi)限售
居民家庭新購買商品住房的(不含人才住房、安居型商品房),自取得不動產(chǎn)權(quán)利證書之日起3年內(nèi)禁止轉(zhuǎn)讓。
通知發(fā)布之日前已辦理網(wǎng)簽但尚未取得不動產(chǎn)權(quán)利證書的新建商品住房和二手住房,不在禁止轉(zhuǎn)讓之列。
4.完善差別化住房信貸政策
對購房人離婚2年內(nèi)申請住房商業(yè)貸款或公積金貸款的,各商業(yè)銀行、市公積金中心按貸款首付款比例不低于70%執(zhí)行;若無房貸記錄且能提供離婚前家庭無住房證明的按貸款首付款比例不低于30%執(zhí)行;若能提供離婚前家庭僅有1套住房證明的按貸款首付款比例不低于50%執(zhí)行。
易居研究院副院長楊紅旭點評稱:企業(yè)限購、限售三年、離婚限貸,深圳房價認跌吧!
二.為何被調(diào)控的是深圳?
各城市樓市新政出臺不是新鮮事,然而深圳的政策出臺時間卻耐人尋味。
首先,7月份是國內(nèi)樓市的一個拐點,不過一個月時間,一路狂奔的全國樓市突然來了個生生的急剎車。一線持續(xù)冷凍,二三線土地流拍不斷,搖號搶房盛況不再,繼而變成了集體維權(quán);各大房企不是搏命高速周轉(zhuǎn)回籠資金,就是裁員、轉(zhuǎn)型,甚至個別開始跑路。
6月30日,針對房地產(chǎn)市場亂象,七部委聯(lián)合發(fā)文,要在7月初到12月底,在北京、上海、廣州、深圳、天津、南京、杭州、武漢等30個城市開展治理房地產(chǎn)市場亂象專項行動。
劃重點,為什么北京、上海、廣州、深圳這些早就涼了的城市仍在整頓之列?因為一線是龍頭,必須做出表率。同時,二線瘋漲過后,部分二線的價格與一線已經(jīng)接近,一線價值重新凸現(xiàn),不加控制可能會再次補漲,因此,一并進入整頓行列。政府不能再給一線任何補漲的機會。
那么,出政策的為什么總是深圳?因為北京和上海樓市是真的已經(jīng)提前入冬,跌無可跌,再出政策只怕要徹底熄火。
而深圳,多軍勢力卻極為強勁,兩年多來與各項調(diào)控政策對抗,跌跌漲漲,今年已把所有失地全部收回,價格重新站到了調(diào)控前的最高點,并仍在上漲通道,空軍形勢極為不妙。
深圳兩年多來的樓市表現(xiàn),無法不受到中央的格外關(guān)照。
三.深圳樓市政策回顧
讓我們再捋一遍近四個月來深圳出臺的樓市政策。
3月28日,深圳出臺三價合一政策,二手房交易中涉及的真實成交價、網(wǎng)簽備案價、銀行貸款評估價三個價格不再各自獨立計算,銀行以最終過戶價做為貸款評估額度依據(jù)。三價合一政策斬斷了長期以來被部分購房人利用的高評高貸和逃避高額稅費,被視為利空樓市的小型深水炸彈。
然而,這一政策不到兩個月時間就被深圳樓市消化殆盡。6月5日,深圳住房新政震動全國,被稱為深圳二次房改。
新政主要內(nèi)容為:在2018-2035年的17年間,深圳新增住宅170萬套,其中人才住房、安居型商品房和公共租賃住房總量不少于100萬套,占比接近60%。
深圳政府用安居房和公租房來平抑房價的力度極大,大有把樓市死死摁住的決心和態(tài)勢。同北上比起來,深圳房價為何跌不下去?除了自身強勁的城市競爭力,還因為深圳有天然的炒房漏洞:入戶政策寬松,破限購太容易。
然而,深圳可以接受其他一切調(diào)控條件,卻不能收緊落戶政策。
除此之外,不靠土地財政吃飯的深圳,更有底氣放棄唾手可得的眼前利益,去博一個更長遠可期的未來。
四.本輪新政對深圳樓市的影響
深圳本次出臺的調(diào)控政策,總體來說,還是在剝離房產(chǎn)的炒作屬性。
禁止企業(yè)購房,對炒房客聚集的商住下重手,對通過離婚析產(chǎn)獲得購房和低首付資格的投機客下重手,對剛需居多的住宅其實未出重拳。深圳政府也很清楚,住宅市場是深圳樓市的根基,不可不動,也不可大動。
1.限制企業(yè)購買住宅
6月份,搖號選房成為深圳熱詞,招商雙璽項目以公司名義購房的數(shù)量占到了搖號人數(shù)的22%,手握大資金的買家通過注冊多個公司來參與搖號,提高中簽率。
北京、廣州、西安、長沙、杭州、南京都紛紛出臺了禁止公司購房的政策,在這個大前提下,深圳出臺這一政策已成必然。
2.商住公寓限售五年
北京商住被嚴控后銷量下跌90%,價格暴跌1/3,充分說明了這個市場充滿了投機和炒作。一旦樓市過熱,住宅限購傳導到商住,商住的巔峰往往意味著末日的到來。
住宅限購加碼后,深圳商住遭遇熱捧,被大量無資質(zhì)的投資客買入,到今年上半年,情況愈演愈烈。
商住最紅之日,就是調(diào)控即將來臨之時。
不得不說,和北京商住絕殺令比起來,深圳還是要寬松很多。不過,五年限售,新房很可能拉長到七年,對于商住這個充滿投機的市場來說,已經(jīng)足夠喝上一壺了,預(yù)期深圳商住下一步會有10-20個點的下跌空間。
3.個人住宅取得不動產(chǎn)證后限售三年
深圳的二手房銷售政策,是滿兩年可免交增值稅。以一套評估價400萬,原值200萬的房產(chǎn)為例,不滿兩年比滿兩年需要多交二十萬左右的增值稅。
因此,深圳在售的二手房絕大部分拿證已滿兩年,不滿兩年的房源極少,即使有個別急賣的,價格也會比市場價低不少。所以,對賣家來說,滿兩年和滿三年并沒有質(zhì)的差別,對二手房價格也不會造成太大的影響。
對于新房來說,拿到房產(chǎn)證再加上限售三年,很有可能拉長到五年,會有一定的影響,但也不會太大。
在全國樓市分化、調(diào)控整體加碼的大形勢下,大家普遍缺乏靠譜的投資渠道,長期持有一線城市房產(chǎn)已成共識。對房產(chǎn)這樣的大宗商品,持有五年并不是一個很離譜的時間。
下一步,深圳住宅和商住的價格大概率會產(chǎn)生分化,住宅繼續(xù)堅挺,商住穩(wěn)步下行。
4.最后說限離
沒有太多可分析的,就是進一步堵死了離婚買房的漏洞,很好,有利于社會穩(wěn)定。
深圳樓市下一步會是什么走勢?
以深圳樓市調(diào)控兩年半來的各項指數(shù)表現(xiàn),該政策對住宅的影響,預(yù)計在兩個月左右就能被市場基本消化,對以二手房為主的住宅市場影響微小,深圳住宅大概率持續(xù)堅挺。
但對剝離了部分投機屬性的商住影響較大,短期內(nèi)商住成交量會大幅下降,價格也會隨之下行,除了少量類住宅、七十年產(chǎn)權(quán)的商住價格相對堅挺外,大部分純商住的價格會有一定幅度的下跌,最終和租金保持一個相對合理的租售比。
近兩年來,深圳樓市雖然一直被看好,并呈躍躍欲漲之勢,然而,每到關(guān)鍵時刻,就會被政策及時打壓。繼北京樓市之后,深圳樓市也成為了政策市。
然而,每次調(diào)控的力度又都拿捏的恰到好處,既不讓漲,也不讓跌。維持樓市現(xiàn)狀,對國家,對深圳市政府來說,都是最好的選擇!