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      香港樓市終于被逼急了。吹風僅三個月的香港空置稅，于2018年6月28日靴子落地。這也將成為中國首例開增房屋空置稅的城市。

      香港痛下狠手，不愿再做房價“冠軍”

      從3月份香港政府提出空置稅的議案，到6月28日正式出臺，短短三個月時間，足見局勢之緊迫。

      此次香港政府痛下決心，辣手摧花，試圖一招改變香港長期霸屏全球最貴城市的地位。盡管香港經歷了兩次金融危機，并大幅加征海外買家稅和印花稅，依然擋不住如洪水猛獸般的香港房價。

      而今年第一季度，香港以同比14.9%的漲幅，位居全球城市榜首，并預計未來還有上漲的空間。就連香港的辦公樓，也傲嬌地奪下“全球最貴”的寶座。

       雖然香港目前整體空置率不到4%，但空置的一手住宅幾乎占到每年新增住宅的一半，5年增了1.25倍。香港運輸及房屋局此前評估，全港空置一手住宅大約為9000套，而香港劃定的每年新增住宅供應目標僅為1.8萬套。

      空置稅的出臺，讓香港又一次與國際接軌了。

      哪些國家開征空置稅？
 
      目前真正開始征收空置稅的，都是發達國家的部分地區：

      法國是征收空置稅最狠的，一間房空置超過1年就需繳納房價的10%，第二年要繳12.5%，第三年15%。嚴打之下，法國房價被成功遏制，投資法國房產的人都知道，它在過去十年里漲幅并不大。

      在澳大利亞，維多利亞州是最早開始征收空置稅的地區。墨爾本借鑒了溫哥華的政策，對一年中空閑6個月以上的房屋按照其價值征收1%的空置稅，這一政策適用于在墨爾本內城區和近郊區購買了第二套房產的海外買家。

      然而，空置稅實施起來是有操作困難的。例如，如何界定空置的“合理原因”？對于投資型和自住型房產要不要區分？比如，加拿大的溫哥華征收空置稅很大程度取決于業主的自覺性，因為它主要由房主自己申報，這就讓最終的實施效果大打折扣。

      統計空置率，各家有各法

      目前關于空置率的統計，不同地區有不同辦法。

      香港會在每年年底進行一次統計，并且將正在裝修的住房納入空置房統計范圍。2017年的空置率為3.7%，這個數值并不高。


      美國的統計方法是最成熟而且數據最透明的，統計體系也比較復雜。

      美國一共發布了3個住房空置率指標：美國普查局的“人口調查/住房空置調查”、“美國社區調查”，以及由美國住房和城市發展部與USPS合作通過郵政服務記錄。美國會把度假房、周末房、移動住房納入空置房統計范圍。經過長達五十多年的跟蹤統計，這些指標即便數據來源、統計口徑都有所不同，但基本可以反映出美國樓市的規律：樓市繁榮時，空置率低，樓市蕭條時，空置率高。
 
      這些數據細化到了季度。美國圣路易斯聯儲統計美國人口普查局的數據顯示，2018年美國第一季房產自有住宅的空置率低至1.5%。


      除了自住房，還有租賃房的數據，第一季度為7%。


      而且還分地區統計。


      日本總務省每5年實施一次全國房屋空置率調查，空置房定義是長期沒有人居住且連續５年沒有使用過自來水和電。最近一次的調查是2014年，截止至2013年10月，受人口老齡化、少子化影響，日本住宅空置率達到13.5%，創歷史新高。


      各國的統計體系沒有哪一個是最理想的，但是基于科學的調查方法，有分門別類的、跟蹤的長期統計數據，不論是對政府、投資者或者剛需的決策都是極具參考價值的。

      而不斷完善空置率的統計機制，也是讓空置稅能有效實施的重要基石。

      香港開征空置率，影響有多大？

      大家最關心的就是兩個問題：會不會給香港樓市降溫？中國內地會不會跟進？

      香港突然下狠手，對樓市多方的刺激不可少，小幅降溫是大概率是事件。

      具有香港特色的空置稅，只面向一手住房，針對的是開發商捂盤惜售，與其他發達國家一手二手通通都征稅的情況還不太一樣。但香港空置稅，仍有警示意義。

      香港從一手房的空置稅入手，大大縮小了統計和征收范圍，執行難度明顯低于美國、英國、加拿大一手、二手通吃的做法。

      打擊最大的，就是捂盤惜售、惡意抬高房價的開放商。在繳納高額空置稅和坐等房價上漲之間，最先倒下的一定是現金流短缺、資金周轉不佳的開發商。

      未來香港一手房供應可能會有小幅上漲，也會有大量新房進入租房市場。對于捂盤惜售集中的區域，預計租金會有所下降。

      至于中國內地會不會跟進，還要看香港市場后續反映如何。西南財經大學曾于2013年做過各國和地區的房屋空置率對比，全港所有房屋的空置率僅為4.7%，而中國內地則高達22.4%。


      香港此次的空置稅邁入一大步，既是為后續擴大征收范圍先試個水，同時也可以成為大陸開征空置稅的試驗田。

      香港與大陸的房價，同處于歷史高位，泡沫一戳擊破。房地產硬著陸還是軟著陸，都需要慢慢探索出一個有中國特色的方法。